王xx与陈xx等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

当事人信息

原告(反诉被告)：王xx，男，1970年8月30日出生，汉族，无业，住河北省张家口市。

委托诉讼代理人：何竹兰，北京市易行律师事务所律师。

被告(反诉原告)：陈xx，男，1964年5月26日出生，汉族，(北京)xxx有限公司副总经理，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：XX义，北京市当代律师事务所律师。

被告：北京xxx房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。

法定代表人：向xx，董事长。

审理经过

原告(反诉被告)王xx与被告(反诉原告)陈xx、被告北京xxx房地产经纪有限公司(以下简称xxx公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王xx的委托诉讼代理人何竹兰、被告(反诉原告)陈xx的委托诉讼代理人XX义、被告xxx公司的法定代表人向xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

王xx向本院提出诉讼请求：1.确认王xx与陈xx、xxx公司于2017年10月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年11月2日解除;2.判令陈xx向王xx退还租金9万元并赔偿利息损失(以9万元为基数，按照中国xx银行同期贷款利率计算，自2017年11月3日起计算至实际返还租金之日止);3.本案诉讼费由陈xx负担。事实和理由：2017年10月2日，王xx与陈xx、xxx公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁房屋为北京市昌平区××镇××别墅××层，租赁期限自2017年10月3日至2018年10月2日，月租金为1.8万元，押一付六;租赁期间，陈xx需提前收回该房屋或王xx需提前退租，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，陈xx应退还相应的租金。合同签订后，王xx如约交付租金和押金，共计12.6万元。2017年11月2日早上，王xx根据合同约定提前退房，告知陈xx，并于2017年11月2日当日将所有属于自己的物品搬走，将房屋钥匙交给陈xx，陈xx同意退给王xx五个月的房租，但称因租金已给在国外读书的女儿交学费，需要过些日子再退还给王xx。但自2017年11月2日至今，陈xx未向王xx给付五个月共计9万元的租金。王xx认为，房屋租赁合同已经于2017年11月2日解除，根据合同约定住一个月再赔偿一个月的违约金，陈xx应向王xx退还五个月租金，并赔偿利息损失。故王xx诉至法院。

被告辩称

陈xx辩称，不同意王xx的诉讼请求。双方签订的合同系双方真实意思表示，且已实际履行。合同的约定解除条件和法定解除条件均不具备，双方就合同解除并未达成一致意见。如发生争议应在合同履行期间起诉，但王xx在合同履行完毕后才起诉，其应全额交纳租金。xxx公司的合同义务已经履行完毕，其职员李某协调退租事宜超越权限。书面缔结的合同，应当书面解除，口头达成协议不能作为解除合同的依据，且王xx从未对我方说过要解除合同，双方并未就解除合同达成最终一致意见。

xxx公司辩称，认可王xx陈述的事实，合同已在2017年11月2日解除。

陈xx向本院提出反诉请求：1.判令王xx支付2018年5月3日至2018年10月2日的租金9万元;2.判令王xx以9万元为基数，按中国xx银行同期贷款利率年利率6%，支付自2018年10月3日起至实际给付之日止的逾期违约金;3.反诉费用由王xx承担。事实和理由：2017年10月2日，陈xx和王xx签订《北京市房屋租赁合同》，将北京市昌平区××镇××别墅租与王xx使用，租赁期限自2017年10月3日至2018年10月2日，月租金1.8万元。合同签订后，王xx支付了七个月的租金。在双方未达成一致的情况下，王xx要求单方解除合同，房租只交到2018年5月2日，对于2018年5月3日至2018年10月2日剩余五个月的房租，王xx拒绝交纳。陈xx认为，缔结和解除合同均应由双方意思表示，并以书面的方式进行，王xx未征得陈xx同意，单方解除合同，不符合合同第八条的相关约定。故陈xx提起反诉。

王xx对陈xx的反诉辩称，不同意陈xx的反诉请求，该请求没有事实和法律依据。合同系双方的真实意思表示，王xx已实际向陈xx支付了租金和押金。合同第九条第二款对于提前退租有明确约定，王xx于2017年11月2日早上通知陈xx退租，自该日开始双方通过中介一直协商退房租事宜，陈xx因特殊情况一直拖延退还租金，故我方才于2019年起诉。xxx公司系租赁合同的相对人，其义务并非只是促成合同成立。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年10月2日，陈xx(出租人，甲方)、王xx(承租人，乙方)与xxx公司(居间人，丙方)签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于北京市昌平区××镇××别墅××层的房屋出租给乙方;租赁期限自2017年10月3日至2018年10月2日;月租金为1.8万元，支付方式为押一付六;押金为1.8万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方;租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。

合同签订后，陈xx将房屋交付给王xx使用，王xx向陈xx支付了押金1.8万元及半年租金10.8万元。

诉讼过程中，王xx申请xxx公司经办此项租赁业务的职员李某出庭作证，李某证明：2017年11月2日，王xx向李某提出提前退租，并于当日搬离涉案房屋，将房屋钥匙交与李某。后李某电话联系陈xx，告知此事，陈xx表示在外地，等他回来后再说。2017年11月8日，陈xx回京，与李某共同查看涉案房屋，李某将其中一把钥匙交与陈xx，陈xx表示同意退还王xx五个月的租金。经质证，王xx、xxx公司认可李某的证言，陈xx认为李某的证言基本符合事实，但主张租赁双方并未就解除合同达成最终协议。

诉讼过程中，王xx、陈xx均同意将王xx已交纳的押金1.8万元抵作王xx应当向陈xx支付的违约金。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王xx、陈xx与xxx公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定履行自己的义务。根据王xx提供的证人李某的证言及短信记录等证据，本院对王xx于2017年11月2日搬离涉案房屋的事实予以认定。但该单方搬离房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。王xx主张其已于2017年11月2日通过xxx公司职员李某就解除租赁合同事宜与陈xx达成协议，并据此要求确认租赁合同于2017年11月2日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到承租人王xx不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院应判决解除合同。关于合同解除的时间，本院根据证人证言等证据，认定陈xx已实际于2017年11月8日收回房屋，故租赁合同解除的时间应确定为2017年11月8日。王xx提前退租构成违约，应依约向陈xx支付违约金，现双方均同意将王xx已交纳的押金1.8万元抵作违约金，本院对此不持异议。合同解除后，陈xx应当将剩余租金返还给王xx。王xx要求陈xx支付剩余租金的利息，法律依据不足，本院不予支持。陈xx反诉要求王xx给付自2018年5月3日至2018年10月2日期间的租金9万元，并支付逾期付款违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：

裁判结果

一、确认王xx、陈xx与北京xxx房地产经纪有限公司于2017年10月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年11月8日解除;

二、陈xx于本判决生效后十日内返还王xx剩余租金86400元;

三、驳回王xx的其他诉讼请求;

四、驳回陈xx的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2075元，由王xx负担115元(已交纳);由陈xx负担1960元(于本判决生效后七日内交纳)。反诉案件受理费1065元，由陈xx负担(已交纳)。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判人员

审判长张彦辉

人民陪审员冯淑敏

人民陪审员赵振伟

裁判日期

二〇一九年五月三十一日

书记员

书记员雷迎新